Condomínios com pista de pouso começam a despontar no Brasil

Existindo mais de 470 nos Estados Unidos da América, os fly-in se alastram para outros continentes e países. Na terra do Tio Sam, surgiu para abrigar as residências e as aeronaves de pilotos comerciais e militares aposentados. Posteriormente aderiram os advogados, médicos e engenheiros apaixonados por aviões.

Nos Estados Unidos da América um fly-in famoso está localizado em Daytona Beach. O Spruce Creek tem mais de 1.600 casas e é o preferido da classe média.

No Brasil eles estão chegando, mas ainda não despontou nenhum para a classe média, nem tampouco para atender militares aposentados. Certamente atenderá empresários, médicos, advogados e engenheiros que atingiram um nível de satisfação de suas necessidades situados no topo da pirâmide de Abrahan Maslow.

Lendo um artigo sobre este tema, deparo com uma situação irracional. Segundo o texto, um empresário que havia acabado de jogar as suas partidas de tênis num fly-in localizado no interior de São Paulo, sentindo vontade de soborear camarão no almoço, não hesitou: preparou o seu Baron e decolou para Florianópolis. Depois de algumas horas os camarões estavam prontos para serem degustados em sua residência. Se ocorreu, é um ato tão irracional quanto o que praticava o cacique de uma tribo Caiapó, que decolava com seu avião para comprar cigarro na cidade de Altamira (PA).

Independentemente das irracionalidades, aqueles que podem ter uma casa em condomínio dotado de uma pista de pouso e estacionar sua aeronave no hangar do seu imóvel é charmoso. Se no condomínio existir um lago ou uma lagoa, o conjunto fica primoroso. O lar transmite o aconchego, a água a paz e o avião a ação.

Dependendo das aeronaves que serão abrigadas em hangares ou garagens, uma pista com revestimento asfáltico de cerca de 800 metros será o suficiente para atender os condôminos.

Quem desejar habitar um imóvel no interior de um condomínio fly-in deverá saber que além das normas condominiais novas normas de segurança deverão vigir e segui-las será sempre muito prudente.

Aquele que pode ter esse harmonioso conjunto precisa ter, acima de tudo, juízo. Quem se julga superior a tudo pode sofrer decepções, que anulam todo o prazer de poder ter e usufruir.

Aquele que possa imaginar que um fly-in seja a sua residência definitiva deve estar preparado para deslocamentos emergenciais por outros meios. A meteorologia sempre foi um complicador para o voo em condições visuais.

Quem não tem habilitação e não está a bordo de uma aeronave homologada para o voo por instrumentos não deve se aventurar. É uma técnica fácil, mas demanda um período de teoria de cerca de 100 horas e um treinamento de 40 horas em aeronaves. Além de transgressão, voar sem estar habilitado é se expor a um risco desnecessário.

Se pudesse, naturalmente, procuraria ter uma residência num condomínio fly-in, mas não teria nenhuma aeronave fabricada em grande escala. Eu procuraria ter uma aeronave da categoria leve esportiva, conforme nova regulamentação da Agência Nacional de Aviação Civil (Anac), construída por meio de um kit importado, e a utilizaria para efetuar alguns circuitos ao redor do aeródromo de apoio, do condomínio, nos belos dias de sol.

Há no país empresas especializadas em importação de kits de aeronave leve esportiva da categoria experimental, capazes de montá-la e dar o suporte de pós-venda.

As aeronaves experimentais da categoria leve esportiva são menos fiscalizadas pela Anac e a responsabilidade de tê-la em condições de aeronavegabilidade é do proprietário.

Dando tratos à bola é possível imaginar que um fly-in em nível nacional não deverá ter a dimensão do Spruce Creek. Um fly-in numeroso demandará até mesmo um controle de tráfego aéreo e aí vai por terra o prazer de voar esportivamente.

Em Minas

O primeiro condomínio residencial de Minas Gerais a contar com estrutura para operações de aeronaves no próprio terreno fica no município de Jaboticatubas, na Região Metropolitana de Belo Horizonte. O Reserva Real terá, além dos já esperados campo de golf com 18 buracos; quadra de tênis; complexo hípico e um hotel de luxo de porte internacional, uma pista de pousos e decolagens de 1,6 mil metros de extensão, capaz de receber um Boeing 737, por exemplo.

O aeródromo contará ainda com hangares e helipontos e terá estrutura para operações noturnas. Algumas das 189 casas do condomínio terão garagens para acomodar a aeronave da família. Os lotes já são vendidos por a partir de R$ 255 mil para o terreno de mil metros quadrados.

FONTE: - Reportagem do Jornal o Estado de Minas

Riscos e alternativas para o built-to-suit

**FONTE *- Lionel Zaclis e Daniel Kalansky - Advogados especializados em mercado de capitais do escritório
Barretto Ferreira, Kujawski, Brancher e Gonçalves Sociedade de Advogados

 O acesso ao mercado de capitais mostra-se uma alternativa cada vez mais importante no
cenário da economia brasileira, uma vez que pode oferecer formas de captação de
recursos e de financiamento com opções mais atrativas que as demais modalidades
existentes no mercado.

Atualmente, temos visto no Brasil uma evolução no financiamento ao setor imobiliário,
com intensa utilização do processo de securitização de recebíveis imobiliários e emissão
dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A Lei 9.514, de 20 de novembro de
1997, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, incentivou a criação de um
mercado secundário de créditos imobiliários, por meio da disciplina da securitização
destes créditos, iniciando uma nova e importante fase do financiamento destinado a esse
importante setor da economia nacional.

A expressão "recebíveis imobiliários", usualmente empregada no mercado financeiro,
corresponde aos créditos imobiliários das entidades financiadoras, junto a pessoas físicas
ou jurídicas, mutuarias dos empréstimos que lhes tenham sido concedidos para aquisição
ou produção de imóveis, sujeitos ao processo de securitização.

Não é propósito deste artigo discorrer sobre  todos os aspectos jurídicos envolvidos na
securitização de recebíveis imobiliários e na  emissão de CRIs, mas, sim, abordar, ainda

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que resumidamente, alguns tópicos relativos ao lastro para emissão de CRIs,
especificamente aquele que diz respeito  à estruturação da operação built-to-suit,
comparando (a) a alternativa da locação com (b) a da concessão de direito real de
superfície.
A locação na operação built-to-suit pode ser  entendida como um contrato pelo qual o
locador implementa o empreendimento imobiliário no interesse do locatário, que, por
sua vez, passa a utilizá-lo por um determinado período, garantindo ao primeiro o retorno
dos investimentos realizados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel.

A operação built-to-suit possibilita às empresas utilizar o empreendimento imobiliário
desenvolvido de acordo com as suas necessidades, sem a necessidade de adquirir imóveis,
imobilizando alto volume de capital.

Os créditos oriundos deste contrato são sujeitos a securitização, permitindo que o
locador antecipe sua saída do negócio, mediante a cessão dos mencionados créditos,
lastreados nos aluguéis, a uma companhia securitizadora que emitirá os CRIs e os
distribuirá aos investidores.

Tem-se alertado que a operação built-to-suit veiculada por meio de locação envolveria
considerável risco jurídico, consistente na possibilidade de a Justiça aplicar a disciplina da
Lei 8.245/91, e, em conseqüência, facultar  à locatária, seja a rescisão antecipada do
contrato, sem o pagamento do total do preço, seja a revisão do aluguel para ajustá-lo às
condições do mercado.

De nossa parte, entendemos ser extremamente remota a viabilidade de acolhimento
judicial de pretensões naquele sentido, na medida em que as características específicas das
relações jurídicas subjacentes em uma operação built-to-suit afastam por completo a
incidência da Lei 8.245/91. Com efeito, embora o arcabouço contratual que envolve a
operação em tela contemple, também, um contrato de locação, esta, no caso, não pode
ser encarada de modo autônomo, desligada do todo negocial. A interpretação da lei não

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pode se resumir à sua hermenêutica literal, devendo levar em conta, sobretudo, o seu
aspecto teleológico.

Isso não bastasse, é inteiramente aplicável à hipótese a norma inserta no parágrafo único
do artigo 473 do Código Civil, a qual estabelece que, se uma das partes houver feito
investimentos consideráveis para a execução do contrato, a denúncia unilateral pela outra
parte só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e vulto
dos investimentos realizados.

Sem embargo disso, considerando-se que, embora diminuto, não é totalmente
desprezível o risco legal acima mencionado, deve ser considerada a possibilidade de
utilizar-se a concessão de direito real de superfície (CODIRS) como alternativa à
operação built-to-suit via locação.

De acordo com o disposto nos artigos 1.369 e seguintes do Código Civil e na Lei
10.257/2001, a CODIRS consiste no instituto mediante o qual o proprietário concede a
outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, utilizando-o por tempo
determinado e mediante preço certo.

Na operação built-to- suit via CODIRS,  uma empresa interessada em utilizar uma
edificação adequada às suas necessidades torna-se titular do direito real de uso do terreno
correspondente, por prazo determinado e mediante preço certo, pagável em prestações,
contratando, paralelamente, a construção do mencionado prédio. O valor a ser pago pela
superficiária corresponde ao crédito imobiliário sujeito a securitização, por meio de
emissão de CRIs.

A utilização da concessão do direito real de superfície, nas operações built-to-suit pode
servir como alternativa à locação, uma  vez que o preço é certo e fechado, sendo
legalmente vedado à superficiária rescindir o contrato mediante o pagamento de
indenização inferior ao preço, ou pleitear a revisão do preço acordado.

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A escolha da alternativa mais apropriada dependerá, naturalmente, das características e
peculiaridades do negócio pretendido, o qual deverá ser analisado e estruturado com o
máximo cuidado, devendo ser levados em  conta, ademais, os aspectos tributários
envolvidos na operação.

Curitiba - Metrô levará os preços para cima

Em dez meses, apartamentos do entorno da futura linha tiveram valorização de 16%. Construtoras e analistas ainda não veem influência do modal, mas a tendência é de que valores sigam em alta. Os apartamentos dos 14 bairros cortados pela primeira fase do metrô, da Cidade Industrial de Curitiba ao Centro, valorizaram em média 16% no acumulado de janeiro a outubro de 2011, em comparação com o mesmo período de 2010. Os dados são do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR). No entorno do traçado do novo modal, também cresceu 11% o total de construções, de acordo com o Sindicato da Indús­tria da Construção Civil do Paraná (Sinduscon-PR).

A prefeitura espera que as obras do metrô comecem no segundo semestre de 2012. Corretores já trabalham com a proximidade do novo meio de transporte como gancho na venda dos lançamentos – são 18 grandes residenciais em um raio de três quadras da linha do futuro metrô –, e incorporadoras procuram terrenos no entorno para novos investimentos, mas não confirmam se o metrô teve algum efeito direto na formação de preços até agora, uma vez que a proximidade da canaleta e dos terminais de ônibus existentes é são, por si mesma, fator importante de localização.

Estimar o quanto esses imóveis podem valorizar daqui em diante é difícil, mas pesquisas em cidades que já passaram por transformação parecida, como São Paulo, indicam que os preços podem subir até 30% com o modal pronto.

Independentemente do porcentual de valorização futura, a lógica a ser seguida deve ser a atual: do Centro ao Portão, devem predominar os imóveis de médio e alto padrão (custando R$ 5 mil o metro quadrado, em média); dali até a CIC, o segmento econômico (média de R$ 3 mil o metro quadrado) é que ganhará mais espaço, com um adensamento maior em uma região ainda pouco verticalizada, mas com todas as condições para isso.

“Enquanto os bairros mais extremos viverão uma grande transformação, os mais centrais se valorizarão ainda mais, afinal é uma região já edificada. Na regra da oferta e da procura, prédios com 30 anos ou mais terão de se modernizar. A paisagem ao longo do metrô deve mudar bastante nos próximos anos”, aposta o vice-presidente de Planejamento do Secovi-PR, Luiz Carlos Borges.

Nos plantões de venda, a informação do metrô começa a ganhar mais credibilidade. “Percebemos uma diferença entre os lançamentos Life Space Estação, na Praça Eufrásio Correia, de dois anos atrás, e Life Space Sete de Setem­bro, em frente ao Shopping Esta­ção, de agora. Os clientes do segundo estão mais conscientes do projeto. Ainda assim, não é algo que tenha influenciado diretamente a formação de preços do empreendimento”, diz o diretor de incorporações da Invespark, Eduardo Quiza. Enquanto o Life Space Estação foi vendido a uma média de R$ 4,5 mil o metro quadrado, o Life Space Sete de Setembro está em R$ 6,1 mil.

O próprio mercado deve dar pistas sobre a influência do modal nos preços quando o projeto começar a sair, efetivamente, do papel, avalia Caio Napoli, gerente da regional Sul para o segmento econômico da PDG Realty, empresa que tem dois grandes lançamentos residenciais ao longo do traçado do metrô. “Estamos prospectando áreas na região, também por causa do que já existe; afinal, somos uma empresa de capital aberto e não podemos ficar especulando sobre algo que não depende de nós. Mas, com o início das licitações e das obras, a especulação deve chegar em algum momento. Os preços dos terrenos devem subir, empurrando também os das incorporações. É o caminho natural.”


**FONTE:- Jornal a Gazeta do povo

Built to Suit

Na Edição 12 d revista imovel magazine, vem uma materia sobre o interessante assunto escrito por:Mara Alessandra Reis de Carvalho - Especialista em Direito Imobiliário.

O mercado imobiliário tem sido uma opção bastante rentável e segura para os investidores. A expansão do setor no Brasil e, principalmente, em Curitiba, tornou a aquisição de imóveis comerciais para venda e locação bastante atrativa. Nesse cenário, as operações de built to suit, praticadas no Brasil há pelo menos uma década, passaram a fazer parte do cotidiano dos negócios imobiliários. Vamos conhecer um pouco mais sobre o built to suit.

O que é?

A operação de built to suit pode ser traduzida como “construção sob medida” ou “construir para servir”. Consiste em um contrato pelo qual o investidor (futuro locador) implementa um empreendimento imobiliário de acordo com os interesses especí¬ficos do futuro locatário. Este, por sua vez, passa a utilizá-lo por certo período, garantindo ao locador o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel. Exemplo: um investidor, percebendo a demanda na cidade por um hipermercado, adquire um imóvel e constrói o estabelecimento visando sua locação para uma empresa desse ramo.

Por que nasceu o built to suit?

Tudo indica que esta espécie contratual nasceu da possibilidade das empresas utilizarem o imóvel de acordo com as suas necessidades, sem precisar adquiri-lo, evitando a imobilização de alto volume de capital.

Muitas empresas se viam obrigadas a alocar seus recursos na imobilização em ativos ¬fixos, o que acabava por comprometer parcela significativa do fluxo de caixa operacional com atividades que não são diretamente relacionadas com o seu.

Quais as principais características das construções destinadas à operação built to suit?

• O rigor das especificações técnicas, com a elaboração de projeto especialíssimo de construção e/ou adaptação de edificação feitas exclusivamente para o futuro locatário;
• A locação do imóvel é por longo prazo, de 10 a 20 anos, e deve ser integralmente cumprida pelo locatário.

Empresas que podem fazer a operação

A operação pode ser aplicada a qualquer empresa que queira alugar um imóvel feito para atender às especificações e peculiaridades de seu nicho. A incidência é mais comum em galpões industriais, centros de distribuição, setores hoteleiro e educacional.

Vantagens para locador e locatário

• Para o locador, a vantagem consiste nos créditos oriundos do built to suit, que são sujeitos à securitização. Em outras palavras, é possível ao locador antecipar sua saída do negócio, mediante a cessão dos créditos a uma companhia securitizadora. Desta forma, quanto mais sólida e rentável for a futura inquilina, mais fácil será a securitizacão do crédito decorrente do aluguel.
• Para o locatário, a operação é interessante porque poderá se utilizar de um imóvel que foi desenvolvido exclusivamente para atender às suas específicas necessidades, sem, contudo, imobilizar o seu capital.

** Fonte